Una de las decisiones más importantes al aplicar al programa Mi Casa Ya es elegir entre comprar una vivienda nueva o usada.
Cada opción tiene ventajas, requisitos específicos y diferencias en el monto del subsidio.
En este artículo te explicamos todo lo que necesitás saber para tomar la mejor decisión según tu situación.
Diferencias entre comprar vivienda nueva o usada con Mi Casa Ya
El programa Mi Casa Ya permite aplicar el subsidio tanto para vivienda nueva como usada, pero las condiciones varían significativamente.
Vivienda nueva:
Es aquella que nunca ha sido habitada y se compra directamente a una constructora.
Generalmente tiene garantías de construcción, instalaciones modernas, diseños actualizados, y en muchos casos está ubicada en proyectos con zonas comunes.
Vivienda usada:
Es aquella que ya tuvo al menos un propietario anterior y se adquiere de un particular o inmobiliaria.
Generalmente tiene precios más accesibles, está ubicada en barrios consolidados con servicios establecidos, y permite ver exactamente lo que estás comprando.
Requisitos específicos para vivienda nueva
Cuando aplicás a vivienda nueva con Mi Casa Ya, la constructora debe estar inscrita en el programa y el proyecto debe contar con licencia de construcción vigente.
Documentación adicional:
Certificado de tradición y libertad del proyecto, licencia de construcción, planos aprobados, cronograma de obra (si está en construcción), y promesa de compraventa con la constructora.
La constructora debe entregar la vivienda con todos los servicios públicos instalados, acabados completos según lo prometido, y las áreas comunes terminadas si el proyecto las incluye.
Requisitos específicos para vivienda usada
Para vivienda usada, el inmueble debe tener menos de 15 años de antigüedad en Colombia, o cumplir con condiciones estructurales específicas en Argentina.
Documentación adicional:
Certificado de tradición y libertad con máximo 30 días de expedición, paz y salvo de administración (si es propiedad horizontal), recibos de servicios públicos al día, avalúo técnico realizado por perito autorizado, y certificado de no deudas de impuesto predial.
Es fundamental que contrates un avalúo profesional antes de comprar, porque el banco solo financiará hasta el valor que determine el perito, no necesariamente el precio que pide el vendedor.
Diferencias en el monto del subsidio
En Colombia, el subsidio para vivienda nueva suele ser ligeramente mayor que para vivienda usada.
Comparación de subsidios:
Para un hogar con ingresos de 2 SMMLV: Vivienda nueva puede recibir hasta 28 SMMLV de subsidio. Vivienda usada puede recibir hasta 25 SMMLV de subsidio. La diferencia puede representar entre 2 y 5 millones de pesos colombianos.
En Argentina, el programa Procrear tiene líneas específicas para cada tipo: “Desarrollos Urbanísticos” para vivienda nueva en proyectos del Estado, y “Compra de Vivienda” para usadas, con tasas y condiciones diferenciadas.
Si todavía no completaste el proceso de inscripción, es importante que conozcas todos los requisitos y pasos para aplicar correctamente.
También muchas personas necesitan entender primero cuánto subsidio exactamente pueden recibir según el tipo de vivienda, para tomar una decisión informada sobre cuál opción les conviene más financieramente.
Hoy en día, varias plataformas digitales como Properati, Mercado Libre Inmuebles, Fincaraíz o Zonaprop te permiten comparar miles de opciones de viviendas nuevas y usadas, filtrar por precio, ubicación y características, e incluso simular tu financiamiento.
Algunas inmobiliarias también ofrecen asesoría gratuita sobre seguros de hogar y servicios de inspección técnica con descuentos especiales para compradores del programa.
Proceso de compra para vivienda nueva
Paso 1: Elegí el proyecto y apartamento
Visitá los proyectos de constructoras inscritas en Mi Casa Ya, elegí el modelo que te guste y apartalo con una reserva (generalmente entre 1 y 3 millones de pesos).
Paso 2: Firmá la promesa de compraventa
Este documento establece el precio, las condiciones de entrega, los acabados incluidos y los plazos. Leelo con atención antes de firmar.
Paso 3: Iniciá el trámite del subsidio y crédito
Con la promesa de compraventa, aplicás al subsidio y solicitás el crédito bancario simultáneamente.
Paso 4: Esperá la entrega
Si la vivienda está en construcción, la constructora te informará la fecha estimada de entrega. Antes de recibir, hacé una inspección detallada.
Paso 5: Escrituración
Una vez entregada la vivienda y desembolsados el subsidio y el crédito, se procede a la escrituración ante notaría.
Proceso de compra para vivienda usada
Paso 1: Buscá y visitá opciones
Podés buscar por tu cuenta o con ayuda de una inmobiliaria. Verificá el estado físico, la ubicación, los servicios y el entorno.
Paso 2: Verificá la documentación legal
Solicitá al vendedor el certificado de tradición y libertad, paz y salvos, y recibos de servicios. Revisá que no haya problemas legales.
Paso 3: Negociá el precio
A diferencia de la vivienda nueva, en la usada podés negociar el precio con el vendedor. Usá el avalúo como referencia.
Paso 4: Firmá la promesa de compraventa
Establecé claramente qué incluye la venta (muebles, electrodomésticos, mejoras) y las condiciones de entrega.
Paso 5: Tramitá subsidio y crédito
Con la promesa firmada, iniciás los trámites financieros. El banco hará su propio avalúo del inmueble.
Paso 6: Escrituración y entrega
Una vez aprobado todo, se firma la escritura y recibís las llaves. Asegurate de que el vendedor entregue todos los documentos y llaves originales.
Costos adicionales según el tipo de vivienda
Para vivienda nueva, los costos adicionales incluyen: escrituración (aproximadamente 1.5% del valor), registro (0.5% del valor), y conexión de servicios si no están incluidos. Algunas constructoras ofrecen paquetes que incluyen estos gastos.
Para vivienda usada, además de escrituración y registro, podés tener: reparaciones o remodelaciones necesarias, actualización de instalaciones eléctricas o sanitarias, y gastos de intermediación si usaste inmobiliaria (generalmente 3% del valor).
Aspectos a evaluar antes de decidir
Ubicación y accesibilidad:
Las viviendas nuevas suelen estar en zonas de expansión, más alejadas del centro pero con proyección de desarrollo. Las usadas están en barrios consolidados con transporte y servicios ya establecidos.
Estado y mantenimiento:
En vivienda nueva todo es estrenar, pero en usada podés encontrar sorpresas ocultas. Siempre contratá una inspección técnica antes de comprar usada.
Valorización:
Ambas pueden valorizarse, pero las nuevas en zonas en desarrollo tienen mayor potencial de crecimiento a largo plazo, mientras que las usadas en zonas consolidadas mantienen valor más estable.
Tiempo de entrega:
Si necesitás mudarte rápido, la vivienda usada es inmediata. La nueva puede tardar meses o incluso años si está en planos.
Ventajas y desventajas comparadas
Vivienda nueva – Ventajas:
Todo estrenar y con garantía, diseños modernos y funcionales, menor mantenimiento inicial, subsidio ligeramente mayor, y proceso de compra más ágil con constructoras que conocen el programa.
Vivienda nueva – Desventajas:
Generalmente más alejadas del centro, zonas en desarrollo sin servicios consolidados, riesgo de retrasos en la entrega, y menos margen de negociación en el precio.
Vivienda usada – Ventajas:
Precios más accesibles, ubicación en barrios consolidados, entrega inmediata, posibilidad de negociar el precio, y podés ver exactamente lo que comprás.
Vivienda usada – Desventajas:
Puede requerir reparaciones o actualizaciones, sin garantía de construcción, subsidio ligeramente menor, y proceso de verificación legal más complejo.
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